カンボジアのコンドミニアム購入の流れ

カンボジアのコンドミニアム購入には、大きく3つの方法があります。

1. プレセール物件を購入する 
2. 登記前転売（リセール）物件を購入する 
3. 登記済みの中古物件を購入する

それぞれ価格、支払い条件、リスク、期待できる収益性が異なるため、自身の投資目的に合った購入方法を選ぶことが重要です。 
以下では、一般的な購入の流れをご紹介します。ただし、実際の手続きや必要書類、契約条件などは物件や取引内容によって異なる場合がありますので、詳細についてはお気軽にご相談ください。 

プレセール物件とは、建設前から建設中の段階で、まだ竣工していない物件を購入する方法です。完成前に売買契約を締結し、契約時から建設の進捗に応じて支払いを進めるのが一般的です。

購入時期や物件によって異なりますが、カンボジアのプレセール物件では、約3～4年にわたって、毎月分割で支払うスケジュールが設定されるケースが一般的です。

プレセール物件には、以下のような特徴があります。

✅ 比較的割安な価格で購入できることが多い

開発初期段階で販売されるため、竣工後の完成物件と比較して、比較的購入価格が抑えられているケースがあります。

✅ 希望条件に合った部屋を選びやすい

販売開始直後であれば、階数・方角・間取り・眺望など、希望条件に合ったユニットを選択できる可能性が高くなります。

✅ 分割払いにより資金計画を立てやすい

支払いは、一般的に契約時の頭金や初期支払いに加え、建設の進捗に応じた分割払いとなります。そのため、完成物件を一括で購入する場合と比べ、資金計画を立てやすい点も特徴です。

✅ 竣工前の転売によるキャピタルゲインが期待できる場合がある

物件や市場環境によっては、竣工前に物件価値が上昇し、契約上認められた条件のもとで権利を転売することで、キャピタルゲイン（売却益）を狙える場合があります。

⚠️竣工の遅延やプロジェクト中止のリスクがある

建設前・建設中の物件であるため、竣工時期が予定より遅れたり、場合によってはプロジェクトが計画どおりに進まない可能性があります。購入前には、開発会社の実績や売れ行き、契約内容などを十分に確認することが重要です。

⚠️ 想定した価格で売却できない可能性がある

不動産市場や経済環境の変化によっては、購入時に想定していた価格まで物件価値が上昇せず、希望する価格で転売できない可能性があります。

☝️実績や資金力のあるデベロッパーを選ぶ

プレセールでは、物件そのものだけでなく、開発会社（デベロッパー）の実績や信頼性が重要なポイントです。
過去に完成させたプロジェクトがあるか、完成後の建物管理やアフターサービスが適切に行われているか、現地での知名度や評価など過去の実績、予定どおりに竣工しているか、販売開始からの売れ行きなどの現状を確認しましょう。

☝️エリアの将来性を確認する

プノンペンは現在も道路や橋などのインフラ整備、商業施設、インターナショナルスクール、オフィス、ホテルなどの開発計画によって、人口や賃貸需要が変化しています。現在の利便性だけを見るのではなく、今後予定されている開発や周辺の供給計画まで確認することで、中長期的な投資判断につながります。しかし、開発計画が頓挫したり延期する可能性も考慮しなければならず、現地からの情報が必要不可欠です。

プレセール物件は、建設前・建設中に購入することで、比較的割安な価格や希望条件に合った部屋を選びやすく、分割払いを利用できる点が魅力です。一方、竣工遅延やプロジェクト中止、想定価格で売却できないリスクもあります。購入時は、デベロッパーの実績や資金力、販売状況に加え、エリアの将来性や開発計画まで確認し、慎重に判断することが重要です。

登記前転売（リセール）とは、プレセールで購入契約を締結し、購入権利を保有しているオーナーから、その権利を譲り受ける取引です。

購入権利を保有しているオーナーへの支払いを行った後、元の購入契約に定められた支払い条件・スケジュールに沿って、残金をデベロッパーへ支払います。

購入時期や物件によって、残りの支払い額や支払いスケジュールは大きく異なるため、購入前に契約内容と今後の支払い条件を確認することが重要です。

また、最初の登記（Strata Title）がまだ完了していない物件を対象とするため、通常の登記済み中古物件の売買とは、手続きや税務上の取り扱いが異なります。

✅ プレセールに比べて竣工リスクを抑えやすい

竣工間近、またはすでに竣工している物件が多く、物件によっては内覧や入居が可能なケースもあります。そのため、建設前や建設初期のプレセールと比較して、竣工までの期間や工事進捗に関するリスクを抑えやすい点が特徴です。

✅ 実際の物件を確認してから購入できる場合がある

建物の仕上がりや眺望、共用施設、周辺環境などを実際に確認したうえで購入できる場合があります。プレセール時のCGや完成予想図だけで判断する場合と比べ、購入後のイメージとのギャップを抑えやすい点もメリットです。

✅ 市場相場より割安な価格で購入できる可能性がある

売却価格は、権利を保有するオーナーの希望価格や市場環境などによって決まります。そのため、売主の売却事情によっては、市場相場と比較して割安な価格で購入できるケースがあります。

⚠️信頼できる仲介業者・売主を選ぶ必要がある

登記前転売（リセール）では、デベロッパーが直接仲介に入らないケースも多いため、信頼できる仲介業者や売主を選ぶことが重要です。仲介業者の経験や実績、売主の契約内容や支払い状況などを十分に確認せずに取引を進めると、権利譲渡や必要書類の手続きが円滑に進まないなど、トラブルにつながる可能性があります。

⚠️資金計画に注意が必要

登記前リセールでは、売主が締結している購入契約の内容を引き継ぐため、残りの支払いスケジュールを事前に確認する必要があります。

特に、最終支払い期限や登記時期が近いユニットの場合、購入後の短期間でまとまった資金の支払いが必要になるケースがあります。プレセールのように長期間にわたって分割払いができるとは限らないため、購入前に残金や支払い期限を確認し、無理のない資金計画を立てることが重要です。

⚠️ プレセール販売当初より価格が上昇している場合がある

竣工に近づくにつれて物件価格が上昇し、プレセール販売当初より高い価格で売り出されているケースもあります。そのため、購入時には現在の販売価格だけでなく、周辺の市場相場と比較することが重要です。

☝️現地相場に精通し、信頼できる仲介業者を選ぶ

登記前転売（リセール）では、プレセールのようにデベロッパーから直接購入するのではなく、既存のオーナーとの取引のため、価格や契約条件が異なります。「適正な価格なのか」「契約条件に問題がないか」などを把握している信頼できる仲介業者を選ぶことが非常に重要です。

☝️ 残りの支払い条件と契約内容を確認する

登記前リセールでは、売主がデベロッパーと締結した契約を引き継ぐため、現在までの支払い状況だけでなく、残金、今後の支払いスケジュール、最終支払期限、登記時期、権利譲渡の条件などを事前に確認する必要があります。

登記前転売（リセール）は、プレセール購入者から購入権利を引き継ぐ方法で、竣工間近の物件であれば、実際の建物や周辺環境を確認して購入できる点が魅力です。一方、物件ごとに価格や契約条件が異なるため、残りの支払額や期限、権利譲渡の条件などを確認する必要があります。購入時は、現地相場に精通した信頼できる仲介業者を選び、適正価格や賃貸需要まで含めて慎重に判断することが重要です。

一般的には、契約時の予約金・契約金に加え、残金を比較的短期間で支払う必要があります。そのため、購入前に支払いスケジュールを確認し、必要な資金をあらかじめ準備しておくことが必要です。

また、登記後の物件を購入する場合は、所有権の名義変更に伴い、税金や各種手数料が発生します。具体的な税額や負担者は、取引条件や契約内容によって異なるため、事前の確認が重要です。

✅ すでに竣工・登記が完了しているため、竣工リスクがない

完成した物件を購入するため、建設中の物件と比べて、竣工時期や建設工事に関するリスクを抑えられます。

✅ 実際の賃貸需要や利回り、建物・室内の状態を確認したうえで購入できる

周辺の賃貸相場や実際の入居状況、建物・室内の状態などを確認できるため、購入後の収益を具体的にイメージしやすい点が特徴です。

✅ 賃貸中の物件であれば、購入後すぐに家賃収入を得られる場合がある

すでに入居者がいる物件の場合、契約内容や条件によっては、所有権移転後に既存の賃貸借契約を引き継ぎ、購入後すぐに家賃収入を得られるケースがあります。

⚠️ 人気物件の場合、売り物件が少なくまた価格が上昇しているケースも

購入時には周辺の市場相場や同一プロジェクト内の販売価格などと比較することが重要です。

⚠️ 資金計画に注意が必要

登記後の中古物件では、購入時にまとまった資金が必要となるため、プレセールのように長期間にわたって分割払いを利用できないケースがあります。購入前に支払い条件や必要資金を確認し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

⚠️ 物件の状態や権利、費用関係を十分に確認する必要がある

購入前には、所有権などの権利、名移転費用関係に加え、建物の管理状況や室内の状態、管理費・修繕費などの諸経費、既存の賃貸借契約の内容などを確認する必要があります。

☝️所有権・権利関係を確認する

登記済みの物件であっても、購入前には所有者や登記内容などの権利関係を確認することが重要です。売主が実際の所有者であるか、名義変更に必要な手続きや費用はどのようになっているかなどを確認しましょう。登記や名義変更に関する手続き、必要書類、税金・手数料などについて、事前に信頼できる仲介業者へ確認することをおすすめします。

☝️実際の賃貸実績や収益性、管理状態を確認する

登記後中古物件の大きなメリットは実際の状況を確認できることです。最新の相場も含め、現地で実際に賃貸、管理業務をしている仲介会社を選ぶことが重要です。

登記後中古物件は、すでに竣工・登記が完了している物件を購入する方法です。実際の建物や室内、周辺環境、賃貸需要、収益性、管理状態などを確認したうえで購入できるため、投資後のイメージを持ちやすい点が魅力です。一方、人気物件は価格が上昇している場合や、購入時にまとまった資金が必要となるケースもあります。購入前には、所有権などの権利関係や諸費用に加え、実際の賃貸・管理実績を確認することが重要です。

カンボジアのコンドミニアム投資では、「プレセール」「登記前リセール」「登記後中古物件」の3つの購入方法があり、それぞれに異なるメリットとリスクがあり、どの購入方法が優れているというわけではありません。

「将来的な値上がりを期待したい」「支払い期間に余裕を持ちたい」「竣工リスクを抑えたい」「実際の賃貸実績を確認してから購入したい」など、自身の投資目的や資金計画に合った購入方法を選ぶことが重要です。

また、カンボジアで不動産投資を検討する際は、物件価格だけでなく、エリアごとの賃貸需要や将来性、物件の管理状況、購入後の運用まで総合的に判断することが重要です。

ボランテ不動産は、現地に根差した不動産会社として、プノンペンの賃貸市場やエリアごとの賃貸需要を熟知しています。物件のご紹介だけでなく、賃貸仲介・物件管理・売却までワンストップでサポートしています。

また、日本人コンサルタントが対応しているため、カンボジアの不動産事情や購入方法について分からないことがある方にも、日本語で安心してご相談いただけます。
「どのエリアが自分に合っているのか」「どの購入方法を選べばよいのか」「購入後の賃貸運用はどうすればよいのか」など、具体的な購入相談から情報収集まで、お気軽にお問い合わせください。
お客様の投資目的やご希望をお伺いしたうえで、現地の市場状況を踏まえた情報をご提供します。