カンボジア不動産投資のリスク・注意点

一般的にプレセール物件は、価格が比較的割安で、購入代金を分割で支払えるため、投資用として人気の高い購入方法です。一方で、竣工が大幅に遅れたり、プロジェクト自体が中止になったりするケースもあります。
こうした竣工リスクを抑えるためには、デベロッパー選びが重要です。
カンボジアでの開発実績が少なく、金融機関から資金調達を受けにくいデベロッパーや、プレセールの販売状況が芳しくないプロジェクトは、資金不足により竣工リスクが高まる可能性があります。

一方、カンボジアでの開発実績や評判が高く、プレセールの販売が好調なプロジェクトは、資金面での安定性が高く、竣工リスクも低い傾向があります。

• グロス面積（GROSS SIZE):壁、柱、梁、廊下の一部などを含めた面積
• ネット面積（NET SIZE）:実質的に有効な面積

カンボジアでは、多くのデベロッパーが物件の面積を「ネット面積」ではなく、「グロス面積」で表示しています。一方、日本では一般的に「ネット面積」で表示されるため、同じ面積表示でも実際の専有スペースに差が生じます。
そのため、購入後に「思っていたより部屋が狭い」「ネット面積に換算すると割高な物件だった」といったミスマッチを防ぐためにも、事前にネット面積を確認することが重要です。
また、カンボジアではバルコニーやベランダの面積もグロス面積に含まれることが一般的です。そのため、面積表示だけで判断せず、実際に使用できる専有面積（ネット面積）を確認したうえで比較・検討しましょう。

カンボジアのプレセール物件は、プロジェクトごとに引き渡し時の状態が異なります。大きく分けると、以下の3種類があります。

デベロッパーが家具・家電を含めた内装まで完成させた状態で引き渡されるタイプです。利回り保証付きコンドミニアムで採用されることが多くあります。

壁・床・ドア・キッチン・トイレなど、基本的な内装が完成した状態で引き渡されるタイプです。カンボジアでは最も一般的な引き渡し方法です。
家具・家電の設置は別途必要となります。
内装のグレードにもよりますが、1,000万円台の1ベッドルームの場合、家具・家電を含めた追加内装費用は約100万～120万円、工事期間は着工から約2か月が目安です。

壁や床などの仕上げが施されていない状態で引き渡されるタイプです。一部のデベロッパーやお部屋に採用されています。
1,000万円台の1ベッドルームの場合、内装費用は約250万円、工事期間は着工から約3～4か月が目安です。

カンボジアでは、仲介会社によってサポート範囲が大きく異なります。
契約書の締結までは対応していても、その後の物件引き渡しや登記手続き、内装工事の手配などは仲介業務の対象外としている会社も少なくありません。また、引き渡し後の賃貸募集や賃貸管理などの運用サポートを行っていないケースもあります。

購入後のトラブルを防ぐためにも、契約前に仲介会社のサービス範囲やサポート内容を確認しておくことが重要です。

また、カンボジアでは物件の引き渡し時に、オーナーによる瑕疵確認（インスペクション）を行うことが一般的です。

日本では、できる限り仕上げ工事を完了した状態でインスペクションを実施することが多い一方、カンボジアではある程度の段階でインスペクションが行われるケースが一般的です。そのため、内装や設備に不具合や未施工箇所がないかを確認し、必要に応じてデベロッパーへ補修・仕上げ工事を依頼する必要があります。

インスペクションでは経験が求められるため、引き渡し手続きの代行を依頼する場合は、実績が豊富な仲介会社を選ぶことをおすすめします。

カンボジアの不動産登記制度は2013年に整備が進められた比較的新しい制度です。そのため、中古物件の中には、国が承認する正式な所有権ではなく、地方自治体レベルの権利で取引されているケースがあります。
また、売主によっては登記手続きが完了しておらず、デベロッパー名義のままで所有及び売却活動をしているケースもあります。その場合は手続きの流れや費用が変わりますので、購入前手続きの前には、所有権の種類や登記状況を必ず確認しましょう。

国が承認するコンドミニアムなどの区分所有権です。カンボジア人・外国人ともに取得でき、外国人がコンドミニアムを所有する場合は、原則としてストラタ・タイトルとなります。

地方自治体が購入や占有を証明する書面です。厳密には正式な所有権ではなく、原則としてカンボジア人のみが取得できます。権利の安定性は、ハードタイトルやストラタ・タイトルより劣ります。

中古物件の購入時には、物件価格以外にも以下の費用が発生します。

• 資産譲渡税：約4％（物件評価額に対して）
• 登記申請費用：約1,500USD
• （弊社）購入サポート手数料：物件価格の5％＋VAT10％（実質5.5％）
• その他：翻訳費用、認証費用などの実費

また、家具・家電がどこまで引き渡し対象となるのか、家具・家電が付属しない場合は内装や設備の追加が必要か、その場合のおおよその費用についても事前に確認しておくことが大切です。

中古物件は、現状有姿（現状のまま）で引き渡されることが一般的です。
家具・家電の有無や引き渡し条件を事前に確認するとともに、室内や設備の状態についても十分にチェックしましょう。
引き渡し後に設備の故障や内装の不具合などが見つかると、修繕費用が発生する可能性があります。可能であれば、購入前に現地で室内を確認し、不具合の有無を確認しておくことをおすすめします。

中古物件を購入する際は、所有権の種類や登記状況に加え、購入時の諸費用、引き渡し条件、家具・家電の有無、お部屋の状態を事前に確認することが重要です。
これらを十分に確認することで、購入後の予期せぬトラブルや追加費用の発生を防ぎ、安心して不動産投資を進めることができます。

利回り保証という言葉だけで判断するのではなく、物件の立地や現地の賃貸需要、運営会社の実績、保証内容などを総合的に確認することが重要です。
信頼できる運営会社による優良な利回り保証付き物件であれば、賃貸募集や管理の手間を抑えながら、安定した収益を期待できるというメリットがあります。一方で、保証期間終了後の運用や売却のしやすさ（出口戦略）も見据えたうえで、慎重に投資判断を行いましょう。

投資用物件を選ぶ際は、物件そのものだけでなく、現地の賃貸マーケットや入居者ニーズ、管理事情まで把握することが重要です。
エリアごとの想定入居者（国籍・家族構成・収入帯）や人気の間取り・設備、管理上の注意点などは、実際に現地で賃貸仲介や物件管理を行っている会社が最も詳しい情報を持っています。
当社では物件をご購入いただく前に、具体的な賃貸需要や管理面での懸念事項をご説明することで、空室リスクや運用リスクを抑え、長期的に安定した不動産投資をサポートすることを心掛けております。