はじめに
カンボジアは玉石混合のハイリスクハイリターンな不動産市場です。
竣工途中で建設が頓挫するプロジェクトや賃貸付けも売却もできずに塩漬けとなっている件物も多くありますが、優良な物件は需要が集中し高いキャピタルゲイン、インカムゲインを見込めます。
そのような賃貸、購入需要が高い優良物件はマーケットに対して数が非常に少なく、選定には注意が必要です。
また、不動産周りの法整備や税制等の歴史も浅く、更にその運用についても不透明な部分もあり、日本とカンボジアの商い習慣の違いへの理解も必要になります。
Ⅰ. カンボジアの不動産を購入する魅力
人口ボーナスと経済発展による
不動産マーケットの上昇予想
人口増加による需要増大
日本は2008年をピークに人口が徐々に減少していますが、カンボジアは2070年頃まで増加すると予想されております。さらに、首都プノンペンは都市化による人口流入が期待されます。
例）カンボジア2024年約1,700万人→2070年約2,1000万人（https://www.populationpyramid.net/cambodia/2024/ ）より
基本的に賃料と物件価格は需要と供給のバランスで変化しますので人口増加は不動産需要を安定的に高めてくれるプラス要素となります。
また、カンボジアの人口ピラミッドから人口ボーナスが今後続いていくと予想されます。
【カンボジアの人口ピラミッド】
富士山型：14歳以下の人口の割合が高く、65歳以上の人口の割合が低い。(子どもがたくさん生まれるが、死亡率も高い)
年少人口の割合が多く、これから先も生産人口が急激に増え、人口ボーナスが続くと予想される。
中間所得層増加による不動産マーケットの上昇予想
コロナ禍や中国、欧州経済影響を受け2020年から成長が鈍化していたものの、徐々に回復しており、2025年にはGDP成長率６％と以前の高い水準になると予想されております。
経済発展が進めばカンボジア国民全体の取得も増えていくため、今後カンボジア人が賃貸・購入可能な物件価格も上昇していき不動産マーケット全体の上昇が予想されます。
一定期間内に国内で産出された付加価値の総額で国の経済活動状況を示す。
カンボジアは景気が回復し、高水準になる見込み。
ドル資産
カンボジアと他ASEAN諸国との大きな違いは自国通貨のリエルがありながらも、 事実上ドル化していて、ドル資産を運用所有できるという点です。
現在、ドルベースでの海外取引や海外投資により経済成長が加速されており、現地市場もドル決済に馴染んでいることから急激なドル規制が入るのは考えづらいです。
また、カンボジア国内の銀行は金利も高く、銀行と時期にもよりますが定期預金で約年利6.0%、普通預金年利0.5%です。賃料収益をカンボジア国内の銀行に入れ高金利でドル資産増やしていくことが可能です。
今後人気の観光、
移住先の一つになる可能性
カンボジアは現在日本人に人気の移住先の一つであるタイと同じく 一年を通して温暖な気候、仏教とおおらかな文化が特徴です。
観光地といえば世界遺産のアンコールワットのあるシェムリアップですが、移住という観点ではプノンペンも良い環境になると予想します。
特に下記ご紹介するボンケンコンエリアは日系の医療、日本食レストラン、日系クリニック、インターナショナルスクール等も充実しており日本人にとって生活がしやすいエリアです。
また、カンボジアはビザも取得しやすいのでリタイアメント、ノマドワーカー等長期滞在を希望される方にもオススメです。
2024年現在プノンペンと日本の直行便は無いですが、2025年に新しいプノンペンの国際空港が完成し運用が開始されるので今後日本を含めた国との直航便も増える可能性が高いです。
カンボジアの今後の発展や日系企業の進出等で更に生活しやすくなりますので、投資用だけではなく将来のセカンドハウスや移住先の候補の一つとして一度ご見学頂くのもオススメします。
Ⅱ. カンボジア不動産のリスクやデメリット
カントリーリスク
カンボジア法整備自体まだまだ発展途上にあります。
今後、物件所有や売買にかかる新しい税制や運用方法が導入される可能性がございます。
不動産マーケットの不透明さと
商い習慣の違い
法整備に続きカンボジアの不動産マーケットも先進国に比べると未成熟です。
現地市場に合っていない物件や質の低い物件も多く、物件選定の難易度が高いです。
また、カンボジアではデベロッパーによりお部屋の面積表記が「ネット面積」ではなく「グロス面積」の場合があります。購入後に実際に見てみるとかなり小さく感じる、「ネット面積」に換算すると割高なお部屋だった、等の問題が起きますので事前に確認しておくことが大切です。
さらに新しい道路・鉄道の交通インフラ情報、大型モール等開発計画情報がニュース等で発表されるも実際には現地では動いていない、計画が中止されているケースもあり注意が必要です。
物件の施工、管理クオリティ
物件によりますが、日本に比べると物件施工レベルと物件管理面のクオリティが劣る物件が多いです。
空室期間が長くなると水漏れ等や家具家電の不具合の発見が遅れ大きな問題になる場合がありますので、基本的には賃貸付けもしくは定期的に部屋を管理する管理会社に管理を依頼することをオススメします。
弊社空室・有室管理サービスについてはこちら→
Ⅲ. 不動産所有権について
カンボジアでは、外国人のコンドミニアム（分譲マンション）の区分所有権は認められています。
ただし、外国人が所有できるのは2階以上で総床面積の70％のみとなっていますので、購入を検討の際には外国人の所有比率を事前に確認する必要があります。
この区分所有権をストラタ・タイトル（Strata Title）と呼び、カンボジア人と共に外国人も所有できる所有権タイトルです。
その他、カンボジア人にのみ所有可能な土地所有権もございますが、通常コンドミニアム購入の際にはストラタ・タイトル（Strata Title）の取得移転が一般的となります。
ストラタ・タイトル（Strata Title）: 国レベルで承認された土地所有権の中でもコンドミニアム等の区分所有権に使われる。カンボジア人及び外国人が取得可能。
ハードタイトル(Hard Title)：国レベルで承認された土地所有権。原則カンボジア人のみ取得可能。
ソフトタイトル(Soft Title)：地方自治体レベルで購入及び占有を証明した書面で厳密には所有権を示すものではない。原則カンボジア人のみ取得可能。ハードタイトル、ストラタ・タイトルよりも劣る。
補足：外国人が土地を購入・所有したい場合
1.現地の信託サービスを利用して購入する。
2.カンボジア現地法人（カンボジア現地株５１％以上）名義で購入する。
3.カンボジア人名義を借りて購入する。詐欺や意見衝突のリスクが高いので一般的ではありません。
Ⅳ. 購入時の諸経費や維持コストについて
はじめに：
カンボジアでは税制法律が制定されても実際には運用が行われていなかったり、逆に制度として記載されていない手数料を行政窓口で請求されたりと不透明な環境です。
以下はあくまで参考程度として詳細についてはお問い合わせください。
1.資産譲渡税：物件価格の約４％
2.登記手続き申請に支払う費用：約1,500USD
3.(弊社)購入サポート手数料：物件価格の5%＋VAT10%(契約金額の5.5%)
4.その他：翻訳費用等の実費
保有時コスト
1.共益費：物件とお部屋サイズにより異なりますが、ミドルアッパークラスの１ベッドルーム年間約800USDです。
計算例： 48sqm（お部屋サイズ）✖️ 1.38USD（物件毎共益費レート）✖️12ヶ月
2.固定資産税：物件評価額の80%に対して0.1%の課税。
ミドルアッパークラスの１ベッドルームで約80USDです。
計算例：10,000USD（物件価格）✖️0.8（評価額の80%）✖️0.001(0.1%)
3.電気水道代：テナントがいればテナント負担。
4.(弊社)空室・賃貸管理費：スタジオ・１ベッドルームの場合年間300USD(25USD/月)
弊社空室・有室管理サービスについてはこちら→
売却時コスト
1.キャピタルゲイン税：物件売却収益に対して２０％が課税されます。
（導入が延期されており、現在運用されていません）
2.(弊社)売却サポート手数料：物件価格の5%＋VAT10%(契約金額の5.5%)
Ⅴ. プノンペンのエリアについて
カンボジアの不動産投資にはエリア選びも重要です。エリア毎の特徴を大まかにご紹介します。
BKK1
カンボジアの不動産投資といえばプノンペン中でもBKK1が注目されております。
高い水準の医療、教育、レストラン、大使館やNGO等の公的機関、オフィスビルが集積しており、特に外国人のエグゼクティブや駐在員に人気のエリアです。
トンレバサック
AEON MALL１や各国大使館や政府機関が所在しており、生活に便利ながらも比較的閑静で治安の良いエリアです。
BKK1同様外国人エグゼクティブの居住区として人気のエリアですが、プノンペンのエリアでも新しい国際空港側に所在しているで更に開発や需要が高まっていくと予想しております。
トゥールトンポン(Toul Tumpung)
トンレバサックと同じくプノンペン南側のエリアです。
ローカルマーケット（ロシアンマーケット）が有名で現地住民や観光客が集まり多国籍なレストランやおしゃれなカフェも多いです。
生活に便利ながら比較的賃料が抑えられるため、リタイアメント、現地採用者、ノマドワーカー等の外国人が多いエリアです。
ドゥアンペン（Duan Penh）
プノンペン北東側のエリアです。リバーサイド側は王宮やワット・プノンリ等歴史的な建造物が多い観光エリアで、南西側はビジネスや商業活動の中心地でオフィスやホテルが集積しています。
トゥールコーク（Toul Kork）
近年発展が進んでいる新しい地域で、広い道路やショッピングモール等インフラが整ってきています。カンボジア政府高官や富裕層が住んでいる高級住宅街でもあります。
有名インターナショナルスクール・大学が集積しており、通学の観点から同エリアに移住される外国人富裕層ファミリーや日本人含む留学生が多いエリアです。
その他の都市：
【シェムリアップ】
世界遺産アンコールワットが有名な観光都市シェムリアップでも外国人が購入可能なコンドミニアムプロジェクトがあります。景観保護の観点から低層のコンドミニアムが主流です。
【シアヌークビル】
中国資本を中心として開発が行われていた沿岸部の都市です。中国人観光客が多く、コロナ禍において一部ゴーストタウン化した都市ですが、2024年にカンボジア政府が160億ドルと約24年をかけワールドクラスの国際観光都市に開発をするマスタープランを発表しました。今後改めて注目が集まる都市です。
Ⅵ. プノンペンのオススメ投資物件例
弊社が選定したオススメ投資物件例をいくつかご紹介します。
2024年8月時点の物件価格とレートです。時期により在庫・価格・為替レートは変動します。
為替レート1USD=140円で計算
●エリア: プノンペン、BKK 1
●1棟 47階建て
●総戸数／370ユニット
●デベロッパー:Mega Kim World Corp.
●竣工予定: 2027年
現地カンボジア人、外国人投資家からの評価が高い人気のコンドミニアムシリーズの6段目のプロジェクトです。
このようなブランドマンションは賃貸付けや売却活動もしやすくなります。ロケーション（一等地BKK１）と物件のクオリティに対してお手頃に感じられる販売価格で、竣工まで2027年とかなり先ですが売れ行きが良くデベロッパー販売のお部屋は残り少なくなっております。
１ベッドルーム 28階
ネット面積29.42sqmグロス面積39.23sqm
物件価額: 128,250USD(3,206USD/sqm)
●エリア: プノンペン、BKK 1
●1棟 43階建て
●総戸数／1080ユニット
●デベロッパー: Wangfu International Real Estate Development Co., Ltd,.
●竣工年: 2025年2月完成予定
一等地BKK1の中で最大規模のコンドミニアムで、大規模で充実したファシリティが特徴です。
お部屋内はスマートホームサービスシステムを導入し、カーテンや家電を音声（日・英・中）・スマートフォン操作が可能です。また、各部屋防音対策設計がされております。
日系不動産会社HOPETREEがマネジメントサービスを提供するので、ロケーション、物件クオリティ、管理サービスが揃ったプロジェクトです。
スタジオルーム ２５階
グロス面積39.23sqm、ネット面積29.42sqm
販売価格：116,721USD (16,340,940円)
利回り保証付き
３年間８％（合計24%）:28,011USD （3,921,540円)
●エリア:トンレバサック（BKK１南）
●1棟 77階建て(320M)
●総戸数／360ユニット(全部屋3ベッドルーム)
●デベロッパー:Tanichu Assetment Co., Ltd
●竣工予定: 2028年第四半期
カンボジアではもちろんASEAN内でもトップグレードのコンドミニアムです。
バンコクのマハナコンタワー(リッツカールトンレジデンス）よりも高い超高層コンドミニアムとなります。
Jタワーコンドミニアムシリーズは外国人投資家にも現地カンボジア人にも評価が高く、施工クオリティや管理サービスはカンボジア随一です。
どの都市でも一等地の最高グレードコンドミニアムは値崩れしづらく、堅調に価格が上昇する傾向が高いですが、Jタワー３はまさにそのようなプノンペンのアイコニックな物件になると予想します。
好立地、トップグレード物件で更に間取りが３ベッドルームのみとなりますので物件金額自体は上記プロジェクトより大きくなりますが、平米単価として見るとお得感があります。
希少価値が高く、富裕層向けの物件です。
その他すでに竣工済みの人気中古物件もオススメです。
弊社は現地複数の仲介会社と提携しお客様のニーズに合わせた物件を選定します。
まずはお気軽にお問い合わせください。
Ⅶ. カンボジア不動産購入の流れ
お問い合わせ
メール、オンライン打ち合わせ等でお客様のご質問、ご要望をお聞かせください。
当社は竣工前(プレセール)物件、中古物件、ネット上には出回っていない物件等幅広く取り扱っております。
その中からお客様一人一人に沿った物件をご紹介させていただきます。
物件内見・ご予約
現地カンボジアで物件をご案内し、エリアの特徴や物件の良い点悪い点など詳細をお伝えします。
気に入った物件があればご予約手続きに進みます。
現地での内見をオススメしますがオンラインでも内見可能です。
ご契約・お支払い
売買契約書にサインを頂きます。売買契約書はご帰国後日本でもサイン可能です。
契約書締結後、ご契約金を送金頂きます。
物件によって支払いスケジュールは異なります。
物件引渡し・入居者募集
カンボジアでは家具家電付きで貸し出すケースが一般的です。
内装手配、賃貸付け、お部屋管理、売却活動も当社で承っております。