海外不動産投資の際には日本と現地の商い習慣の違いや現地特有のリスクを理解した上で投資をすることが重要です。
今回はカンボジア不動産投資に興味のある方に注意していただきたい点をご紹介します。

【プレセール物件のリスク】

①グロス面積（GROSS SIZE）とネット面積（NET SIZE）の違い

・グロス面積（GROSS SIZE) :壁、柱、梁など全体を含めた平米数

・ネット面積（NET SIZE）:実質的に有効な面積

【中古物件のリスク】

①所有権を確認する

カンボジアの不動産登記システムは2013年から施行されたばかりで歴史が浅いです。
そのため中古物件の場合、国レベルで承認された土地所有権（ストラタタイトル）ではなく地方自治体レベルで購入を証明する書面（ソフトタイトル）で所有されている場合があります。

ストラタ・タイトル（Strata Title）: 国レベルで承認された土地所有権の中でもコンドミニアム等の区分所有権に使われる。カンボジア人及び外国人が取得可能。

ソフトタイトル(Soft Title)：地方自治体レベルで購入及び占有を証明した書面で厳密には所有権を示すものではない。原則カンボジア人のみ取得可能。ハードタイトル、ストラタ・タイトルよりも劣る。

また、カンボジアは登記手続きは約６ヶ月程度と非常に期間がかかります。
お部屋によっては所有権移転が完了していない状態で売却活動をされているお部屋もございます。

さらに、カンボジアでは税制法律が制定されても実際には運用が行われていなかったり、逆に制度として記載されていない手数料を行政窓口で請求されたりと不透明な環境です。
以下はあくまで参考程度として詳細についてはお問い合わせください。

【購入時の諸経費】
1.資産譲渡税：物件価格の約４％
2.登記手続き申請に支払う費用：約1,500USD
3.(弊社)購入サポート手数料：物件価格の5%＋VAT10%(契約金額の5.5%)
4.その他：翻訳費用や認証費用等の実費

 

②お部屋の状態と引き渡し条件を確認する

現状引き渡しの場合が多いですが、家具家電の引き渡しも含め事前に詳細条件を確認しておきましょう。
購入後、大きな瑕疵が見つかり修繕費用がかかったりする場合がありますのでお部屋の状況も確認しましょう。

まとめ：中古物件の売買では所有権と引き渡し諸経費、条件、お部屋の状況をしっかりと確認することが大切です。

【利回り保証付き物件について】

カンボジアでは利回り保証付きの投資用物件が販売されています。
しっかりと契約内容通りの利回りを投資家にリターンしている物件もありますが、運営が上手くいかずオーナーに収益が入らない物件もあります。
また、利回りは出ている物件でも売却の際に買い手を見つけるのが難しい物件もあるので様々な可能性の検討が必要です。

①ホテルコンドミニアムの場合

A.観光客、短期滞在者のニーズが高い立地かどうか

B.リピーターを獲得するホスピタリティの高い管理会社かどうか

C.周辺ホテルに負けない物件クオリティかどうか

以上の点を十分に確認する必要があります。
また、万が一、ホテル運営の管理会社が撤退し、通常のコンドミニアム運用となった場合でも賃貸付けや売却に問題はないかの想定も必要です。

②オフィスビルの場合

カンボジアは法人で営業するメリットが少ないため、個人事業での営業が多く法人設立数が増えづらいという社会背景があります。
2025年現在、様々なオフィスがございますがスタートアップ向けのシェアオフィスはテナントが埋まってきていますが、大型オフィスでは空きテナントが見られます。
現時点ではオフィスビルへの投資は難しいマーケットですが、今後外国企業の参入やカンボジア国内での経済発展により活発になる可能性があります。

まとめ：利回り保証という言葉に惑わされず現地のニーズをしっかり把握する必要があります。
優良な利回り保証の物件は賃貸付けや管理の手間がかからず安定的な収入が入るので投資家の方には魅力的です。

【投資用物件/お部屋選びのポイント】

・エリアによりターゲットとなる国籍が異なるのでその国籍の文化的なニーズを把握する必要がある

例）中国人が多いエリア→中国人はリバービューを好む傾向がある→シティビューよりもリバービューのお部屋を選ぶ。
欧米人が多いエリア→インフィニティプールを好み、狭い部屋サイズのお部屋を好まない→インフィニティプール付きで開放感のあるお部屋を選ぶ。等
もちろん個人個人の嗜好は異なりますが、購入する物件のエリアの国籍属性と物件、お部屋がマッチしているか確認しましょう。

・エリアによりファミリー層、単身需要、賃料帯が異なる
例）インターナショナルスクールなどが多く、オフィスが少ないエリア等のファミリー層の需要が高いエリアでは単身の１ベッドルームを購入するよりも２−３ベッドルームの方が賃貸・売却のニーズが掴めます。

・開発が進むエリアは供給過多リスクもある
→プノンペン郊外への不動産投資を行う場合は地価上昇率に惑わされず、将来的な供給過多リスクへの認識も必要です。エリア開発で成長しているエリアの中だからと安心せず、今後新しく供給される可能性のある物件との競争にも勝てる物件を厳選する必要があります。

・物件の中でも不具合発生/空室リスクの高い部屋がある
例）インフィニティプール等のファシリティフロアの真下のフロアは他のフロアより水漏れ等の不具合リスクが高い。物件により低層階のフロアは騒音が気になるため空室リスクが高い。日中部屋に滞在するファミリー向けのお部屋２−３ベッドルームは北・東向きが人気。等
→厳選した物件の中でさらにお部屋も厳選することで、リスクを最小限に抑え、リターンを最大化させることができます。

まとめ：現地の賃貸マーケットのニーズや管理事業をしっかりと把握することが大事です。投資用の物件を購入する場合は現地で賃貸や管理をしている業者に具体的な賃貸需要（想定される国籍・ファミリー構成・収入帯）や管理面での懸念事項を確認しましょう。

【カントリーリスク】

カンボジア法整備自体まだまだ発展途上にあります。
今後、物件所有や売買にかかる新しい税制や運用方法が導入される可能性があります。
しっかりと現地の最新情報を収集することが大切です。 

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