カンボジア不動産投資ガイド

カンボジア不動産投資の魅力

カンボジアは経済成長が著しく、外国人でも不動産投資がしやすい国として注目されています。
都市化が進むプノンペンを中心に、今後も不動産市場の拡大が期待されます。

【投資先としての魅力ポイント】

【カンボジア不動産投資の魅力詳細はこちら】

カンボジア不動産投資のリスクや注意点

カンボジアは玉石混合のハイリスクハイリターンな不動産市場です。
優良な物件は需要が集中し高い値上がり（キャピタルゲイン）と賃料収入（インカムゲイン）が見込めますが、竣工途中で建設が頓挫するプロジェクトや賃貸付けも売却もできずに塩漬けとなっている件物も多くあります。
優良な物件は全体に対して数が少なく、物件選定には注意が必要です。

また、日本と商慣習や制度が異なるため、現地のニーズや商い習慣の違いを理解し慎重に判断する必要があります。

① プレセール物件のリスク
面積表示の違い：カンボジアでは「グロス面積」で販売され、実際に使える面積（ネット面積）が狭い。
引き渡し状態の違い：家具付き、部分家具付き、スケルトン（未内装）などさまざまで、内装費用も大きく変動。
登記・引き渡し手続きの不確実性：業者によっては契約後の手続き支援がなく、現地での瑕疵確認（インスペクション）も必要。
竣工リスク：プロジェクトの完成が遅れたり、中止されたりする可能性あり。信頼できるデベロッパー選びが重要。

② 中古物件のリスク
所有権の種類に注意：国が認める「ストラタ・タイトル」でない「ソフト・タイトル」は権利が不安定。
ソフトタイトルの物件購入の場合は注意が必要。
費用の不透明さ：公式とされる税制・手数料以外に現地で追加費用を請求されるケースも。

③ 利回り保証付き物件のリスク
利回り保証と謳っているプロジェクトでも実際は保証内容が合わないことも。
ホテル型物件の運営の場合は：観光地立地・運営会社の質・施設の競争力がカギ。撤退時の通常賃貸への転用可否も確認。
オフィス物件は未成熟：法人ニーズが少なく、大型オフィスは空室多め。将来的な成長は物件により期待が高い。

④ 投資用物件の選び方と注意点
ターゲットの国籍や文化ニーズに合った選定が必要（例：中国人向けはリバービュー、欧米人向けは広めの部屋）
エリア特性を把握：家族向け／単身向け、賃料相場などの需要に合った部屋選びがカギ。
供給過多リスクの認識：発展中エリアでも今後の新規供給に要注意。
階数や方角による空室・不具合リスクもあり：騒音や水漏れなど、部屋の位置にも気を配る必要。

⑤ カントリーリスク（制度・行政面の不透明さ）
法制度・行政手続きの不明瞭さ：登記制度の整備が遅れ、不確実な判断や手続きに注意。
例えば、カンボジアでは登記手続きに３〜６ヶ月程度かかる。また、費用も不透明。公式とされる税制・手数料以外に現地で追加費用を請求されるケースも。
政策変更リスク：税制や所有権に関する政策が突然変わる可能性がある。
汚職や行政の属人的運用：契約履行・手続きの公平性に懸念が残る。


カンボジア不動産投資は高い投資収益が見込める一方で、「物件の引き渡し条件・所有権・管理体制・現地行政」など多くの面で日本とは異なるリスクが存在します。信頼できる業者選び、事前確認、現地情報の把握が重要です。

【カンボジア不動産投資のリスクや注意点詳細はこちらから】

不動産所有権・諸経費について

① 不動産所有権の種類
カンボジアには4種類の不動産所有権があり、外国人が取得できるのは「ストラタ・タイトル」（集合住宅の区分所有）に限られています。

カンボジアでの不動産投資においては、外国人が取得可能な所有形態の確認、購入・保有・売却時の費用、法制度の不透明さに十分な注意が必要です。現地の制度や慣行に精通した業者の支援が不可欠です。

【不動産所有権・諸経費について詳細はこちら】

プノンペンのエリアについて

プノンペンで不動産投資を行う際には、各エリアの特性を理解することが重要です。以下、主要エリアの特徴と投資ポイントを紹介します。

1. ボンケンコン1（BKK1）
プノンペン中心部で地価が高く、外国人駐在員や富裕層に人気。
商業施設やインターナショナルスクールが充実。
安定した需要があり、堅実な投資先。

2. トンレバサック（Tonlé Bassac）
大使館が多い高級住宅街。景観や静けさが魅力。
BKK1より若干安価だが、今後の発展が期待される。
新空港移転に伴い需要増の見込み。

3. トゥールトンポン（Toul Tumpung / TTP）
外国人や現地住民に人気のモダンな下町エリア。
物価が比較的安く、ノマドやリタイア層に向く。
将来の地価上昇が期待される割安エリア。

4. ドゥアンペン（Doun Penh）
王宮や観光地が集まる歴史的・観光・ビジネスエリア。
ホテルやサービスアパートが多く、単身駐在員に人気。
コンドミニアムが少なく土地の希少価値が高い。

5. トゥールコーク（Toul Kork）
北西部の新興開発エリア。道路や施設が整備されつつある。
賃料は控えめでファミリー層に人気。

6. チョロイ・チャンバー（Chroy Changvar）
川を挟んだ発展中エリア。政府による大規模開発が進行中。
新インフラが整備され、将来の住宅・商業中心地として期待。

【プノンペンのエリアについて詳細はこちらから】

購入の流れ（中古・リセール・プレセールの違い）

カンボジア不動産購入の流れとポイント

■ 外国人の購入条件
・外国人は 建物の2階以上の区分所有（コンドミニアム） のみ購入可能。
・建物全体の70%まで外国人所有が可能。
・土地付き物件の直接所有は不可（信託や法人名義での取得は可能だが法的リスクあり）。
・最も安全で一般的な選択肢はコンドミニアムの購入。

■ カンボジア不動産の魅力
・高い経済成長率、都市開発の進展により不動産需要が継続的に増加。
・保有コストが低く、米ドル建ての資産運用が可能。
・中長期的にキャピタルゲイン・インカムゲインの両面で期待できる投資先。

■ 購入形態の違いと特徴
1. プレセール物件（建設前〜中）
・価格が割安で選択肢が豊富。
・支払いは分割可能。
・リスク：完成遅延や中止の可能性。
・将来の値上がりを狙う投資家向け。

2. リセール物件（登記前転売）
・竣工間近〜済みのケースもあり、完成リスクが低い。
・実物が見られ、割安購入のチャンスも。
・市場に希望条件の物件が出ない可能性あり。
・プレセールより価格が高めの場合も。

3. 中古物件（登記後転売）
・竣工・登記済みで実物確認可能。
・賃貸中であれば家賃収入引継ぎも可能。
・価格はプレセール時より高めになる場合が多いが安心感が高い。
・自己居住や安定収入狙いの方に人気。

■ 当社取り扱い物件例
・Time Square 8
・Time Square10
・Le Conde BKK1
・Picasso Sky Gemme
・J Tower 3

※プノンペン中心に物件紹介・購入サポート実績多数。

【購入の流れ（中古・リセール・プレセールの違い）詳細はこちら】

物件の管理・売却について

■ 物件管理の重要性とトラブル事例

● 管理の必要性：
・放置すると劣化・未払い・通知見逃しなどトラブルが頻発。
・特に外国人オーナーは遠隔管理の難しさに直面しやすい。

● よくあるトラブル：
・害虫・カビ・悪臭の発生（高温多湿・設備不備が原因）
・管理費や公共料金の滞納（延滞金やサービス停止）
・設備の劣化や故障の見逃し（修繕費高騰のリスク）
・管理組合からの通知見落とし（言語の壁）
・無断使用やセキュリティリスク

● 対応策：
・現地の信頼できる管理会社に委託するのがベスト。
・日本語対応可能なサポートの活用も効果的。

■ 不動産・コンドミニアム売却の流れ
・物件情報・登記書類の提出（写真・間取り・Strata Titleなど）
・価格の相談・査定
・販売開始（広告・紹介）
・予約金受領・契約準備
・契約書作成と署名
・登記書類と委任状の作成
・残金受領と名義変更（売却完了）

■ 売却に必要な書類
・登記証明書（Strata Title）
・過去の売買契約書
・パスポートコピー
・委任状（代理人が必要な場合）
・管理費等の支払い証明書
※原本が必須、コピーでは登記不可

■ 売却にかかる費用・税金
・キャピタルゲイン税：売却利益の20%（運用予定）
・仲介手数料：約5% + VAT
・書類作成費用（翻訳・公証など）
・登記名義変更費用（通常は買主負担）
・源泉税（非居住者の場合）

※不備やミスがあると登記手続きが遅れたり却下されるため、専門家のサポートが不可欠。

まとめ
物件は「買って終わり」ではなく、管理と売却までを見越した計画が必要。
適切な管理と手続きにより、資産価値を維持・最大化できます。

【物件の管理・売却について詳細はこちら】

オススメ物件例

プノンペンの主要エリアにある注目の新築・高品質コンドミニアム3件を紹介。
自己居住・投資（賃貸・売却）両面で魅力的な物件が揃っています。
為替レート：1USD = 140円で計算

① Time Square 8（トゥールトンポン）
・竣工予定：2028年末
・広さ：ネット35㎡ / グロス47㎡（1ベッドルーム）
・価格：71,225 USD（約997万円）
・特徴：
            ・賃貸需要が高い人気エリア
            ・エリア内で最高クオリティながら割安価格
            ・自己居住・投資の両面で人気
            ・販売残りわずか
Time Square 8（トゥールトンポン）の詳細はこちらから



② Le Conde（BKK1）
・竣工予定：2025年7月
・価格：116,721 USD（約1,634万円）
・広さ：ネット29.42㎡ / グロス39.23㎡（スタジオ）
・特徴：
            ・一等地BKK1最大規模
            ・スマートホーム対応＋防音設計
            ・日系企業が管理（HOPETREE）
            ・利回り保証：3年間で年8％（合計24％）
Le Conde（BKK1）の詳細はこちらから

③ Jタワー3（トンレバサック/BKK1南）
・竣工予定：2028年Q4
・価格：399,000 USD（約5,586万円）
・広さ：ネット178㎡（3ベッドルーム）
・特徴：
              ・ASEAN屈指の超高層・高級物件（77階建）
              ・3LDKのみの希少構成、富裕層向け
              ・高施工・管理品質で投資・居住両面に適す
              ・平米単価は割安、将来的な価値上昇に期待
③ Jタワー3（トンレバサック/BKK1南）の詳細はこちらから

● その他補足
・中古の人気物件も多数取り扱いあり。
・現地仲介ネットワークを活用し、お客様のニーズに応じた物件紹介可能。
・興味のある方は気軽にお問い合わせを。

 

カンボジア不動産購入の流れ

STEP 1　お問い合わせ
メール、オンライン打ち合わせ等でお客様のご質問、ご要望をお聞かせください。
当社は建工前（プレセール）物件、中古物件、ネット上には出回っていない物件等幅広く取り扱っております。
その中からお客様一人一人に沿った物件をご紹介させていただきます。

TEL 093-802-133（受付時間 9:00〜18:00）
LINEからのお問い合わせはこちら
お問い合わせフォームはこちら

STEP 2　物件内見・ご予約
現地カンボジアで物件をご案内し、エリアの特徴や物件の良い点悪い点など詳細をお伝えします。
気に入った物件があればご予約手続きに進みます。
現地での内見をオススメしますがオンラインでも内見可能です。

STEP 3　ご契約・お支払い
売買契約書にサインを頂きます。売買契約書はご帰国後日本でもサイン可能です。
契約書締結後、ご契約金を送金頂きます。
物件によって支払いスケジュールは異なります。

STEP 4　物件引渡し・入居者募集
カンボジアでは家具家電付きで貸し出すケースが一般的です。
賃貸手配、賃貸付け、お部屋管理、売却活動も当社で承っております。